이 책은 월급쟁이 부자들에 나오신 김기원 님의 영상을 보고 사게 된 책이다. 아쉽게도 이 책을 읽을 때에는 이미 부동산 하락이 시작되고 있는 시기여서 저자에게는 죄송하지만 지금 꼭 사봐야 하는 건 아닌 것 같다. 그래도 저자가 개발한 '리치고'앱에서 사용되는 지표들이 어떤 건지 설명이 자세하게 나타나 있어 부동산 매매할 때 중요하게 봐야 할 지표가 무엇인지 알 수 있을 것 같다(하지만 나에게는 이거 하나하나 다 보긴 어려울 것 같아 리치고 앱을 참고하기로 판단하였다).
목차는 다음과 같다.
이미 금리 인상으로 인해 부동산 상황이 좋지 않음을 누구나 알고 있기 때문에 이 책에서는 어떤 지표를 중점적으로 다루는지 정리하겠다.
2020년 여름부터 2021년 여름까지의 상승은 비정상적인 폭등장이였다.
첫 번째 돌발 변수는 바로 '코로나 19로 말미암은 유동성 폭증과 금리 인하'였다. 이로 인해 대출 이자 비용이 급감하고 위험 자산에 대한 선호 현상이 나타나면서 주식, 코인, 부동산 등 자산시장에 엄청난 버블이 생겨났다.
두 번째 돌발 변수는 2020년 7월 말에 시행된 '임대차 3 법'이었다.
수도권 부동산 시장의 사랑과 하락의 사이클
(그림은 저작권 문제로 첨부 X)
[1998.11 ~ 1999.8]
[2013.10 ~ 2015.8]
1. 상승 변곡점(바닥) : 하락이 끝나고 매매 가격이 상승하는 아파트 단지들이 증가하기 시작한다. 거래량이 서서히 증가하고 미분양은 감소하기 시작한다. 정부는 여전히 부동산 부양 정책을 할 가능성이 크다. 이때가 최고의 부동산 매수 기회이다.
2. 상승초기(무릎 이하) : 대부분 아파트 매매가격이 상승한다. 거래량이 상당히 많이 증가한다. 즉 부동산 투자 선수들이 본격적으로 매수에 나서는 것이다.
[2003.10]
[2017.8]
3. 상승 중기(허리 정도) : 1번 바닥 구간에서부터 아파트 매매가격이 계속 상승하니 정부가 부동산 규제를 시작한다. 하지만 이미 매매 수요가 매우 강해진 부동산 시장은 규제해도 잠깐 주춤할 뿐 매매가격이 지속해서 우상향 한다.
[2006.10]
[2020.6]
4. 상승 말기(어깨 이상) : 정부가 규제를 지속하여 강화하고 입주물량이 많은데도 아파트 매매가격이 계속 상승하니 이제 대중의 패닉 바잉(영끌 매수) 현상이 나타나게 된다. 거래량이 엄청나게 증가하면서 상승의 기울기가 더욱 가팔라진다. 또한 부동산 투자 심리가 강하여 수도권 외곽에 있는 지역들의 상승세가 커진다. 정부는 각종 규제 대책을 통해 부동산 매매가격을 안정화 하려고 하지만 매매가격은 쉽사리 잡히지 않는다. 완전히 매도자 우위시장이 되어 버린다. 만약 매도해야한다면 해당 상승 말기의 중후반에 하는 것이 가장 좋다. 대략 대중들의 영끌 거래량이 터지고 나서 1년에서 1년 반 정도 후에 매도하는 것이 좋다.
[2008]
[2022 예상]
5. 하락 변곡점(꼭지) : 이전 구간인 상승 말기에서 영끌 거래량이 증가하고 난 후 1년 반에서 2년 정도 후가 되면 이미 많이 상승해버린 아파트를 매수할 수 잇는 수요가 거의 없어지게 된다. 거기다 2030세대가 아파트를 대부분 영끌 매수했기 때문에 이제는 가격이 많이 상승했다고 생각하는 사람들이 더욱 많아지면서 아파트를 살 사람들이 상당히 줄어들었다. 그래서 부동산 사장에는 매수세가 줄어들고 반대로 매도세가 강해지며 매매 물량이 증가하기 시작한다.
[2010]
[2024 예상]
(내 의견 : 책에서는 2024년이라고 적혀있지만 최근 저자가 유튜브에서 2024년이 무릎 이하로 예상한다고 밝힘. 따라서 2022년 현재(말)이라고 판단됨)
6. 하락 초기(어깨 이상) : 대다수 아파트 단지들의 매매 가격이 하락을 본격적으로 시작한다. 매도하고자 하는 매매 물량은 갈수록 증가하고 매수세는 거의 찾아볼 수 없다. 미분양 또한 점차 증가하기 시작한다.
(내 의견 : 2023년)
7. 하락 중기(허리 정도) : 본격적인 대세 하락장이 진행 중인 시기다. 부동산 관련 온갖 부정적인 뉴스들이 나오게 된다. '하우스 푸어' 역전세'와 같은 이야기들이 많이 나온다. 이제는 정부가 규제가 아니라 완화 정책을 펼치기 시작한다.
하지만 이런 시기에도 입주 물랴이 많지 않다면 전월세 가격은 하락하지 않고 우상향을 유지할 가능성이 크다. 매매로 가야 할 수요가 대부분 전월세로 몰리기 때문이다. 하지만 향후 다가올 하락 사이클에서는 이 부분도 장담할 수 없다. 매매 가격뿐만 아니라 전월세 가격도 사람들의 소득에 대비해서 이미 엄청난 거품이 껴 있기 때문이다.
[2013]
[2027 예상] (2024년 예상)
8. 하락 말기(무릎 이하) : 집을 소유한 살마들이 가장 힘들어하는 시기이다. 사정이 급한 사람들이 더는 버티질 못하여 경공매로 물건들이 가장 많이 쏟아져 나오며 미분양도 가장 많은 시기다. 이때부터 내 집 마련하기에 아주 좋다. 매수자가 절대 우위인 시장이기 때문이다. 또한 정부는 지속해서 완화 정책들을 꺼내놓는다. 그래서 세금도 절감할 수 있다. 이때 아파트를 매수하면 상당한 이익을 누릴 가능성이 매우 크다.
최근 저자가 유튜브에서 금리인상이 예상보다 훨씬 큰 폭으로 인상되어 하락 사이클이 더 앞당겨졌다고 밝힘.
저자는 2024년에 하락 말기(무릎 이하) 일 것으로 예상.
경공매 물건이 쏟아져 나오는 것, 미분양 수, 정부의 완화 정책들을 시그널로 보면 될 것으로 판단됨.
-> 2023년 중/말 ~ 2024년쯤 바닥 시기에 경매로 값싸게 집을 사는 게 가장 best 아닐까?
9가지 빅데이터
1. 매매, 전세 시세 흐름
: 2015년 1월부터 2021년 12월까지 7년간의 시도별 매매가, 전세가 흐름
2. 전세 대비 저평가 인덱스
: 7년간의 전세와 매매 지수의 월별 누적 증감률을 비교하여 실제 사용 가치인 전세 가격 대비 매매 가격이 얼마나 저평가인지, 고평가인지 확인하는 지표
3. 소득 대비 저평가 인덱스
: 사람들의 처분 가능 소득과 비교하여 각 시도별 매매 가격이 저평가인지, 고평가인지 확인하는 지표
4. 물가 대비 저평가 인덱스
: 소비자물가지수 상승률과 시도별 매매 지수를 비교하여 실물 자산인 아파트가 얼마나 저평가인지, 고평가인지 확인하는 지표
5. 주택구매력지수(HAI)
: 중위소득 인구가 중간 가격의 아파트를 대출받아 상환할 수 있는 능력은 확인하는 지표
= (중위가구소득/대출상환가득소득) X 100
6. 전세가율
: 매매가격 대비 전세가격의 비율
7. 매매, 전세 수급
: 매매 시장에서 매수세와 매도세가 얼마나 많은지 알 수 있고, 전세 시장에서 공급이 많은지, 수요가 많은지 확인 가능
8. 입주 물량 추이
: 해당 지역에 아파트가 적정 공급되었는지 확인 가능
9. 미분양 추이
위 와 관련해서 리치고 어플에서 확인할 수 있음.
보편적으로 전세가율이 바닥을 다지고 지속해서 증가하여 과거보다 매우 높다고 판단될 때를 전후로 1년 전 또는 1년 후에 매수하는 것이 좋다. 최고의 매수 기회는 전세가율이 지속해서 증가해왔고 매매가격이 하락 또는 보합세를 유지하다가 상승으로 전환될 때가 부동산 시장이 바닥을 다지고 회복세로 진입하는 시점이므로 절대 놓쳐서는 안 될 타이밍이다.
전세가율이 4~5년간 감소하고 매매가격의 상승률이 점진적으로 저하되며 보합세로 접어드는 시기는 이미 부동산 투자가 많이 이뤄졌다는 것으로 매매가격의 거품이 많이 껴 있을 가능성이 매우 크므로 주의해야한다.
반면에 전세가율이 증가하기 시작한 후 4~5년간 계속 증가하는 경우는 긍정적으로 매수를 검토하는 것을 권장한다.
전세를 구하는 사람들에게 2022년부터 저렴하게 전세로 들어갈 기회가 생길 수 있을 것으로 판단된다. 전세를 구한다면 매매가격의 50% 이하에서 전세 또는 반전세를 구하도록 하자. 부동산 시장이 침체할 때 역전세 또는 깡통 전세로 이어질 가능성이 크기 때문이다.
필자가 선별했던 6개 유망지역인 강원 원주시, 충남 서산시, 충북 청주시 상당구, 전북 군산시, 경남 창원시 진해구, 경북 포항시 북구는 과거부터 매매가격이 많이 상승하여 빅데이터들이 버블이 많다고 경고하는 지역이 아니다. 이들 지역의 부동산 사이클은 무릎 이하다.
최근 유튜브에서는 최근 6개월 일자리 수 1위 기준으로 평택 고덕동 (구단위로는 성남시 수정구) 이 좋을 것이라고 밝힘.
광역시에는 거품이 매우 많고 상당히 빠지면 그때 판단하는 게 좋을 것이라고 밝힘. 아래 그림으로 보았을 때 왼쪽 아래쪽에 있는 지역들이 매매, 전세 모두 좋지 않은 상황. 위 지역은 다 지역임. 지역도 거품이 껴있어서 거품이 빠져야 함.
참고로 개인적으로 세종은 지켜보고 있다고 함. 리치고 기준 투자 점수가 높아진다고 함.
다 빠진 후 입주물량도 별로 없고, 인구는 몰리고, 일자리도 늘어나는 지역을 선정하는 것이 중요할 것.
그래서 어떻게 해야 할까?
아직 봐야 하겠지만 지금 나는 실거주용으로 전세/월세를 용인에 구해야 하는 상황이다. 그래서 일단 보증금이 적은 월세를 구하고(늦게 구한다면 월세도 떨어질 것으로 생각됨) 추후 남은 현금을 가지고 매매기회를 노려봐야 할 것 같다.
일단은 최근 조정지역에서 풀린 평택 경매를 지켜보고는 있다. 현재 계속 매매가가 떨어지는 상황이라 지켜봐야 할 것 같다.
책은 좋은 이야기도 많긴 하지만 진짜 전망을 보기 위해서는 유튜브를 한번 보시는 게 좋을 것 같다.
그 이외 현상황을 이해하는데 도움이 되거나 인사이트가 된 영상도 공유한다.
- 이분은 수원, 화성, 동탄을 눈여겨보고 있다고 하셨다.
- 기타 중국 부동산 위험한 이유 -> 결국 우리나라 부동산에게도 영향을 줄 것
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